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史诗级土地拍卖黄了,土地流拍大增,房地产市场的拐点真来了吗?

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发表于 2018-8-23 10:55 | 显示全部楼层 |阅读模式
  如果问中国最让人值得关注的问题是什么?那么相信房地产问题一定可以排到前三之列。

  近年来,随着国家“房子是用来住的,不是用来炒的”理念的贯彻实施,房地产市场正在朝着明显可见的方向变化着,房地产市场逐渐稳定正在成为中国房地产市场的整体趋势,只是市场的“面粉”——土地,最近似乎有些不好了。

  而回想去年武汉土拍市场,不得不说12月4日,可谓2017年武汉土地拍卖最为激烈的一天:武汉挂牌出让24宗地,其中网拍7宗地触发5宗“熔断”,诞生3宗地王! 为争抢某宗地可多达300多轮的竞拍!去年武汉土拍市场“群雄逐鹿”,热点地块会引来多家房企厮杀,不管是主城区还是远城区,每隔一段时间就有一个新地王诞生。

  而对比今年武汉土地市场看,就是说8月吧,截止目前,武汉举行了两场土拍,第一场土拍下来我们能明显感觉市场降温:成交价未达到出让指导价;竞拍轮数明显变少;就连黄金地块只经过2轮竞价草草结束;有的以底价成交;而第二场也是5宗地全部都以底价成交......

  不得不承认,土地市场确实有了新变化。

  为什么会有变化?这种变化会给楼市带来怎样的影响呢?

  也许,我们可以分析一下房地产现象,挖一挖房地产背后的东西。

  一、从全国高流拍率到史诗级流拍揭示的土地现状

  据最新统计数据显示,今年1~7月:
  一线城市土地流标13宗,创下2012年以来的新高。
  二线城市合计流标经营性土地154宗;同比增长200%。
  三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗;2017年同期为284宗,同比增长121%。

  今年前7月的土地流拍率,已经高达6%,一二线城市流拍率峰值在今年6月达到13年以来的峰值水平。而14年作为最近十年中最低迷的时段,这一指标仅为4%。

  值得注意的是一线城市,即使成交的土地,也是底价或逼近底价,成交价格普遍低于两年前。

  近日,太原市被坊间称为“史诗级”的大规模土拍结果让人大跌眼镜。热点区域的8幅黄金地块全部流拍(总面积约82.71万平方米),起拍价合计130.82亿元。难道是因为土地位置不够好吗?并不是,8宗地块位置很好,就在内环边上;难道是拍卖价格太贵了吗?也不是,附近万科、恒大的二手房均价已经达到1.2万元/平方米,而这些地块的起拍价,折合成楼面价是4500-4900元之间,并不算贵的离谱。

  难不成是因为太原房地产市场不好了?然而,2017年,太原迎来了一轮地价上涨。数据显示,2017年第二季度和第三季度,太原综合地价的同比增速不仅为二线城市第一,而且是全国第一。

  以上数据我们可以明显地看出,不仅是太原一地,全国各地土地都已经出现了问题。

  二、为何会出现大量流拍?

  如果说14年的土地流拍,主要是因为销售冷淡所至的话,18年则更多是开发商率先对市场说“不”了。

  1、房地产行业整体下滑,房企资金持续紧张。因为融资环境的变化,开发商整体融资成本提高。随着银行、信托对开发贷的收紧,开发商获得融资的渠道和总额,受到限制。众所周知,15年、16年全国楼市的上涨,起因于商业银行信贷的推动。市场上放出的大量资金不断被房地产行业吞噬,房价一路攀高。

  2016年底,央妈觉得这么玩太危险,开始踩刹车去杠杆。银监会发布了让银行、信托机构闻风丧胆的55号文,《关于规范银信类业务的通知》。《通知》再次重申,“不得将信托资金违规投向房地产、地方融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域”。开发商资金压力逐渐增大,影响拿地积极性。

  2、房企利润降低,不想做赔本买卖。如今”限房价、竞地价”的市场政策,使房企利润被压缩。就拿北京流拍的两宗地块来说,起拍价和售价之间的差价为1.2万/平。这差价还包含了项目4000元/平的建安成本、1000元/平的装修成本、管理成本、财务成本、税费、利润等。因此,在1.2万/平的差价下,基本上开发商的利润率不到3%。如此薄的利润率,若销售周期拉长,房企很容易赔本。更有甚者已出现典型的“面粉比面包贵”现象,像广州花都区地块已连续延期出让5次,仍然流拍,值得一提的是地块起始价已经达到15000元/平方米,而花都区7月份的商品房均价仅为11941元/平方米。

  3、政策没有松动迹象,开发商市场信心不足。全国一二线城市严格调控没有松动,严防资金流入楼市,特别是最近调控基调由“坚决遏制房价过快上涨”升级为“坚决遏制房价上涨”,开发商对未来楼市信心不足。即使目前整体销售依然处在高位,开发商也不得不小心谨慎开发新项目。

  从目前市场上已开发的项目看,开发商自然想加紧销售,加快资金回笼速度。但一部分房地产商本来就是1-2年前相对高价拿的地,不甘心妥协于限价,只能打时间拖延战,要么只能选择妥协去排队领取预售证。

  4、地价并不低且规则变化,在配建、自持限售等方面有较严格的限制。像北京朝阳区010号地块为商办性质,在起始价已经达到2.7万元/平方米的条件下,对土地有自持50%,自持期限20年的限制,加之目前一线城市对于商办类地块管控严格,商业运营难度较高,导致无人参与竞拍。而在上个月,上海市中心首现宅地流拍,杨浦区内环内,绝佳的位置,没有房企报名。出让文件显示,竞得方需要配建建筑面积的5%作为保障房并无偿移交政府,自持15%作为租赁住房,还须无偿代建规划打虎山路、文体中心、公共绿地等公共服务设施。 当前限价环境下,土拍标准提高了确实让房企有些没底气没信心。

  三、大量流拍对楼市有何影响?

  面对着土地流拍的逐渐增多,对房地产市场的判断也开始有了很多的声音。

  1、二线城市和四五线城市流拍情况较多, 如果这个趋势持续下去的话,那么极有可能对这些地方的房地产产生较为严重的影响,体现出开发商对于这些地方未来房地产预期的下滑。各地楼市的拐点有可能即将出现。

  2、地卖不出去,地方政府土地财政收入缩减,地方政府负债率提升,同时在推动积极财政政策时力不从心。房地产业税收占据地方政府企业部门税收收入 13%左右,再考虑到上游钢铁、水泥、煤炭,下游建筑,以及关联度较高的家装、汽车,实际地产及相关产业占据地方来自企业部门税收 30%左右。而政府基金收入中 82%为国有土地使用权出让金。一旦土地流拍趋势持续下去的话,那么很多地方的收入就会出现问题。

  3、经过这一波周期,一些高杠杆中小开发商因为没地可拿而退出市场,房地产行业集中度进一步提高。

  4、开发商不愿意拿地,两三年后新房供应缩减。

  5、根据国际上各国的经验我们可以纵向比较,一个地方的土地卖不出去,那么往往意味着市场对于这个地域发展信心的丧失,乃至于影响到人们对于迁移的判断,长久发展下去有可能引发人口的流出,区域经济的衰落。当然,现阶段来还不至于看到那么严重的问题,当前出现的问题是,地方不愿意降价卖地,而房地产开发商要么无力、要么不愿意高价买地,所以出现了供给和需求的矛盾,从而引发了土地流拍。

  毋庸置疑的是,房地产市场在“房住不炒”理念的推动下,正在发生着巨大的变化,而土地拍卖则是这个变化最显著的表现。
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发表于 2019-4-1 20:25 | 显示全部楼层
从楼主的帖子来!看当今房市,风险转嫁给消费者的操盘计划落空。同时也意味着国家对市场管共有了策略上的主张提升,而且升的非常及时!
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