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9月8日新洲区法院院长做客“周二之约”直播间 支招物业纠纷的正确处理方式(回顾)

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发表于 2020-9-8 10:58 | 显示全部楼层
请加点糖 发表于 2020-9-7 09:26
我所居住的小区安保不到位,经常发生盗窃等违法犯罪现象,这种情况下,物业公司要承担责任吗?

物业公司提供的物业服务内容包含安保,但这种安全保障是有范围的,即对物业服务区域内的、业主户门外的公共区域秩序维护和公共设施的看管以及消防管理工作,故业主住宅内私有财产保管不在安保范围之内。比如业主家发生失窃事件,如果物业公司确实严格按照物业服务合同的约定,门岗严格对进出人员询问和登记,巡逻人员严格按照规定的时间巡逻,且在物业公共区域内履行了管理职责,则物业公司不应承担责任。
物业公司提供的安保服务不同于保全合同的安全防护,是一般防护。比如业主的车辆在小区停车场被他人剐蹭,因事发地点没有监控导致无法找到具体侵权人。如物业公司履行了物业管理职责,在必要位置设置了监控,按时巡逻即可认定物业公司履行了管理职责,则不应承担责任;如车辆发生在监控范围内,监控设施未开,则物业公司此种情况下是未尽到管理职责的,应承担相应的补充赔偿责任。
物业公司不是直接侵权人,如果随意要求物业公司承担无端责任,物业公司的权、责、利就无法平衡。业主受到损失时,应通过合法合理的途径去解决。
《中华人民共和国侵权责任法》第三十七条规定:因第三人的行为造成他人损害的,由第三人承担侵权责任;管理人或者组织者未尽到安全保障义务的,承担相应的补充责任。
《物业管理条例》第三十六条规定:物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

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发表于 2020-9-8 10:58 | 显示全部楼层
蓝色大海的传说 发表于 2020-9-7 09:57
杨院长,我两个月前因为交通事故严重受伤,现在治疗已经结束,肇事司机只赔偿了一部分费用,我现在想起诉肇 ...

建议你尽快去有资质的司法鉴定机构做一个伤残鉴定,收集好治疗费用的票据,确定自己的损失,根据人身损害赔偿的规定,你可以主张医疗费,后续治疗费、营养费、住院伙食补助费、护理费、误工费,交通费,其他财产损失,如果鉴定结论你的伤情构成伤残,你还可以主张残疾赔偿金、被扶养人生活费等,具体的计算方式和标准都有法律规定。你应该将肇事司机、肇事机动车投保的保险公司一并作为被告起诉,如果车辆投保的保险限额足够覆盖你的损失,肇事司机垫付了费用可以主张退还。
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发表于 2020-9-8 10:57 | 显示全部楼层
Jxi@o 发表于 2020-9-7 09:41
杨院长,我家小区旁边是家大型商超,人流车流比较大,经常有车辆停放在我们小区,小区收费标准是一小时2块 ...

业主对物业共有部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。物业公司在征得相关业主以及业主大会同意并按照相关规定办理有关手续后,可以利用物业共用部位、共用设施设备进行经营,经营所得收益扣除经营成本后应归建筑区划内的全体或者相关业主所有,故物业共有部分的使用和收益状况与业主的利益息息相关,业主享有知情权和监督权,业主有权向物业公司查阅相对应的原始资料,物业公司应予协助。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条 业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的,人民法院应予支持:
(一)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;
(二)管理规约、业主大会议事规则,以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录;
(三)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况;
(四)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况;
(五)其他应当向业主公开的情况和资料。

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发表于 2020-9-8 10:57 | 显示全部楼层
爱法律的 发表于 2020-9-7 10:15
院长,债权标的较少,能否对查封的房屋进行拍卖偿还债务?例如债权标的5万元,房屋价值100万元,该如何处置 ...

可以进行拍卖用于偿还债务。根据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第21条规定,发现超标的额查封、扣押、冻结的,人民法院应当根据当事人的申请或者依职权,及时解除对超标的部分的查封、扣押、冻结,但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。据此,人民法院可以对该房产提起拍卖。从实践执行情况来说,明确是应该拍卖,要往这个方向去努力,但是要做好风险的评估和防范工作,一般这类房屋会涉及腾退难的问题。当然可能在走的过程中问题就解决了,拍卖只是手段,要被执行人履行义务才是目的。
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发表于 2020-9-8 10:56 | 显示全部楼层
雨入沁心 发表于 2020-9-7 10:25
今年7月,我自己新买的电动车停放在小区楼下被偷了,我也打了110报警,但案子至今没有侦破,这种情况下,物 ...

车主享有车辆停放及对物业人员服务态度进行投诉的权利等。如果车辆发生损坏或丢失,在无法找到实施具体侵权行为的责任人时,应区分不同的情形:如果物业公司管理人员履行了正常的安全防范义务,不存在失职情形,则物业公司对业主车辆的损坏及丢失不承担赔偿责任;如果物业公司有明显的失职情形,并且这种失职与业主车辆损坏及丢失存在一定的因果关系,则物业公司应承担一定的补偿责任。
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发表于 2020-9-8 10:56 | 显示全部楼层
得意的小丸子 发表于 2020-9-7 09:40
我们家住在17楼,我看到有些垃圾堆在过道上两三天了,都没有人清理,这么热的天气,公共走廊上总有一股怪味 ...

业主与物业公司之间是物业服务合同关系,如果物业公司没有按照合同约定严格履行,业主可以依法追究违约责任,要求其继续履行、赔偿损失等。物业公司服务质量不合格通常属于一般违约,而非完全不履行,因此业主不能以拒交物业费的形式错误行使抗辩权,且业主对这种服务的感知带有一定的个人主观因素,因此业主不能以此为由拒交物业费。

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发表于 2020-9-8 10:55 | 显示全部楼层
黑马王子xy 发表于 2020-9-7 10:01
我想和我老公离婚,结婚以来,一直是我照顾小孩和处理家庭琐事,离婚时我想要求补偿,有没有法律依据?

这是有法律依据的,《中华人民共和国婚姻法》第四十一条规定:“夫妻书面约定婚姻关系存续期间所得的财产归各自所有,一方因抚育子女、照料老人协助另一方工作等付出较多义务的,离婚时有权向另一方请求补偿,另一方应当予以补偿”,但在实际生活中,夫妻书面约定财产归自个所有的情况较为鲜见,这无疑给主张补偿设置了障碍,新的《民法典》第1088条规定对此作出了修改,剔除了此条规定中“夫妻书面约定婚姻关系存息期间所得的长处归各自所有”的前提,因此,只要婚姻一方确系因抚育子女、照料老人协助另一方工作等付出较多义务的,离婚时就有权向另一方请求补偿,不以书面约定财产归自个所有为前提。
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发表于 2020-9-8 10:54 | 显示全部楼层
黑马王子xy 发表于 2020-9-7 10:00
我想和我老公离婚,结婚以来,一直是我照顾小孩和处理家庭琐事,离婚时我想要求补偿,有没有法律依据?

这是有法律依据的,《中华人民共和国婚姻法》第四十一条规定:“夫妻书面约定婚姻关系存续期间所得的财产归各自所有,一方因抚育子女、照料老人协助另一方工作等付出较多义务的,离婚时有权向另一方请求补偿,另一方应当予以补偿”,但在实际生活中,夫妻书面约定财产归自个所有的情况较为鲜见,这无疑给主张补偿设置了障碍,新的《民法典》第1088条规定对此作出了修改,剔除了此条规定中“夫妻书面约定婚姻关系存息期间所得的财产归各自所有”的前提,因此,只要婚姻一方确系因抚育子女、照料老人协助另一方工作等付出较多义务的,离婚时就有权向另一方请求补偿,不以书面约定财产归自个所有为前提。具体办法由双方协商,协商不成的由法院判决。值得注意的是,《民法典》2021年1月1日起施行。
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发表于 2020-9-8 10:54 | 显示全部楼层
lingjinian92 发表于 2020-9-7 10:31
我是某破产企业职工,在企业破产之前企业就欠我们的工资、报酬和欠缴社保费用,现在法院受理了企业破产,欠 ...

企业进入破产程序后,经破产管理人核查,如果企业符合破产宣告的要件,法院依法宣告企业破产清算,由管理人依法处置破产财产,待破产财产变现后由管理人制作《破产财产分配方案》提交债权人会议表决通过,并依照《破产法》的规定进行分配执行。《破产法》第113条规定:破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后,依照下列顺序清偿:(一)职工债权(包括企业所欠职工的工资、报酬和应当划入职工个人账户的基本养老保险、补偿金等费用(二)破产企业欠缴的社保费用和税款(三)普通破产债权。你所反映的是职工债权,是在第一顺序清偿。
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发表于 2020-9-8 10:52 | 显示全部楼层
生活就像一片海 发表于 2020-9-7 12:17
我家房子一直漏水,向物业反映了很多次,但问题一直没有得到解决,这种情况下我可以不交物业费吗?

房屋质量保修期限是开发商承担免费维修义务的最低期限,但保障房屋在合理寿命年限内正常使用也是开发商的基本义务,其应对因房屋质量问题而产生的后果承担相应的维修义务。在保修期限及范围内出现房屋质量问题,业主应向开发商主张权利,要求其提供维修服务。
超出质量保质期后,发现住宅共用部位、共用设施设备存在质量问题,因购房时缴纳了专项维修资金,可以向物业公司提出申请,由物业公司报业主大会或业主委员会决定后,再由物业公司或相关业主向辖区建设(房地产)主管部门申请列支。住宅共有部位,一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
物业保修期满后,业主专有部分的管理、养护、维修,由业主自行负责。
以渗水为例,如渗水是楼上住户原因,如因楼上住户装修房屋、改造管道、不当用水等破坏地面防水设施,应适用侵权法律关系;如因楼上住户地板、水管等防水材料使用年限久远自然老化,超过质量保质期,正常生活用水导致渗水漏水应适用相邻关系;房屋防水保修期内或房屋本身设计不合理导致渗水漏水应适用商品房住宅纠纷法律关系;房屋主体结构、公共部位以及公共设施设备损坏而漏水需要大中修及公共改造工程才能修复的,应适用行政法律关系,应向物业公司申请,由物业公司按照程序申请使用专项维修资金进行修理。
因此,对于房屋质量问题,是另一个法律关系,业主应当通过相应的合法途径解决,而不是以拖欠、拒交物业费的方式,故不管是保修期内还是保修期外,业主以房屋质量问题拒绝交纳物业费的,都不应得到法律支持。
《民法典》第278条规定:下列事项由业主共同决定:(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;(七)改建、重建建筑物及其附属设施;(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
《民法典》第281条规定:建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。
紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的,业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。
《武汉市物业管理条例》第67条规定:物业保修期满后,业主专有部分的管理、养护、维修,由业主负责。业主对专有部分进行管理、养护、维修时,应当尽量避免对相邻物业造成损害;造成损害的,应当予以赔偿。相邻业主应当提供便利。

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