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汉南区法院院长做客长报“周二之约”细谈如何化解物业纠纷

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发表于 2020-11-21 16:14 | 显示全部楼层 |阅读模式
      11月24日上午9时30分至11时30分,长江日报报业集团邀请湖北省武汉市汉南区人民法院党组书记、院长朱俊做客“周二之约”直播间,细谈如何化解物业纠纷。

      武汉经济技术开发区全面托管汉南区后,区域整体实现一体化发展,以整村集并为契机促进新型城镇化。随着汉南大量商品房、拆迁安置房交付使用,汉南区人民法院受理的物业服务合同纠纷案件也大幅上升。为缓解案多人少的矛盾,汉南区人民法院近年通过诉调对接网络的建设,力争将物业服务合同矛盾纠纷化解在萌芽状态,2020年以非诉方式化解物业服务合同纠纷204件,2020年1至11月,全院裁定物业服务合同调解协议有效37件,仅2件申请执行。同期,民庭共审结物业服务合同纠纷案件202件,12件申请强制执行。

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发表于 2020-11-24 10:58 | 显示全部楼层
whqwer 发表于 2020-11-23 10:23
小科学,结构个合朱院长,我与物业公司签订的《前期物业服务协议》中约定物业使用人逾期交纳物业服务费的,从 ...

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款规定:出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的,人民法院应予支持,但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。即对于民间借贷,利率保护的上限为一年期贷款市场报价利率的四倍,20201020日的一年期市场报价利率为3.85%,按四倍计算为年利率15.4%。物业服务协议约定的每日3‰的违约金标准换算为年利率为109.5%,约定确实过高,若因此引发纠纷,可以请求人民法院予以调整。
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发表于 2020-11-24 10:55 | 显示全部楼层
123213213 发表于 2020-11-23 10:58
朱院长,什么样的情况下将被执行人纳入失信人员名单?对被执行人纳入失信名单有何影响?

《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》第一条规定,被执行人具有下列情形之一,应纳入失信被执行人名单:(一)下落不明的;(二)不按《财产报告令》指定的期限如实申报其财产的;(三)诉前、诉中及执行程序开始前转移财产的;有高消费行为的;有设立新公司等投资、融资行为的;(四)除自然人中属五保户、低保户,法人已注销的被执行人外,以终结本次执行程序的。纳入失信被执行人名单信息录入全国法院失信被执行人名单库,并向社会公布;同时将失信被执行人名单信息项政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报,供相关单位依照法律、法规和有关规定,在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面,对失信被执行人予以信用惩戒;将失信被执行人名单信息项征信机构通报,并由征信机构在其征信系统中记录;国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行名单的,将失信情况通报其所在单位和相关部门;国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的,将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。通俗的讲,对涉及人民群众比较关心的一些方面主要有,限制被执行人发行公司债券;限制参加政府采购活动;限制支付高额保费购买具在现金价值的保险新产品;金融机构在融资授信时从严审核;限制担任国有企业法定代表人、董事、监事;限制登记为事业单位法定代表人;限制招录为公务员或事业单位工作人员;禁止参选文明单位、道德模范;限制乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为;限制在四星级及以上的宾馆及其他高等级宾馆旅游、度假;限制子女就读高收费私立学校;限制出境等。
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发表于 2020-11-24 10:54 | 显示全部楼层
yanghz 发表于 2020-11-23 10:44
朱院长,小区收取的停车费、电梯广告收入,我们作为业主,有没有资格获取或者使用?

业主对物业共有部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。物业公司在征得相关业主以及业主大会同意并按照相关规定办理有关手续后,可以利用物业共用部位、共用设施设备进行经营,经营所得收益扣除经营成本后应归建筑区划内的全体或者相关业主所有,故物业共有部分的使用和收益状况与业主的利益息息相关,业主享有知情权和监督权,业主有权向物业公司查阅相对应的原始资料,物业公司应予协助。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的,人民法院应予支持)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况:()管理规约、业主大会议事规则,以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录;()物业服务合同、共有部分的使用和收益情况:()建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况;()其他应当向业主公开的情况和资料。
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发表于 2020-11-24 10:53 | 显示全部楼层
shaying117 发表于 2020-11-23 10:36
朱院长,我们小区物业服务不到位,多次协调也没能解决问题,我们想更换物业公司,请问应该怎么更换物业公 ...

根据我国《物业管理条例》相关规定,业主大会有权决定选聘、解聘物业管理企业。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同应予终止。如果您所在的小区已经成立了业主大会,则可以通过业主大会选聘新的物业公司接管原物业公司,向小区业主提供物业管理服务。业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。选聘或解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
如您所在的小区尚未成立业主大会,则需先成立业主大会。如果你所居住的小区, 符合下列条件之一的的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十以上的;首次交付房屋专有部分之日起满两年且交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之二十以上的;交付的房屋套数达到总套数百分之五十以上的。业主可以向街道办事处、乡镇人民政府或者区房屋主管部门提出召开业主大会会议的书面报告。区房屋主管部门收到书面报告的,应当在五个工作日内书面通知街道办事处、乡镇人民政府。
街道办事处、乡镇人民政府应当自收到报告或者通知之日起三十日内,依照《湖北省物业服务和管理条例》的有关规定,组织成立业主大会会议筹备组,筹备召开首次业主大会会议。
业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则并选举产生业主委员会之日起成立,业主大会会议筹备组的职责同时终止。
业主委员会应当在业主大会成立之日起三十日内,就业主大会成立事项向街道办事处、乡镇人民政府备案,并持备案证明向公安机关申请刻制业主大会和业主委员会印章。业主大会印章根据业主大会的决定使用;业主委员会印章经半数以上委员签字同意方可使用。
  前期物业服务企业应当在业主大会成立之日起十日内,向业主委员会移交物业承接查验档案;三十日内,移交物业管理区域的基本资料、公共收益和业主委员会办公用房,报告共用部位、共用设施设备的使用、经营和收益情况。
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发表于 2020-11-24 10:52 | 显示全部楼层
1242412 发表于 2020-11-23 11:00
朱院长,公司股东没有完全履行出资义务,能不能追加为被执行人?

根据《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第十七条规定,作为被执行人的企业法人,财产不足以清偿生效法律文书确定的债务,申请执行人申请变更、追加未缴纳或未足额缴纳出资的股东、出资人或依公司法规定对该出资承担连带责任的发起人为被执行人,在尚未缴纳出资的范围内依法承担责任的,人民法院应予支持。可以将没有完全履行出资义务的股东追加为被执行人。
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发表于 2020-11-24 10:46 | 显示全部楼层
2132133 发表于 2020-11-23 11:11
朱院长,企业欠缴工人工资、社保等费用,已经通过劳动仲裁确认,但企业已经停止经营,设备、厂房也已被查封 ...

建议尽快向法院申请执行,如果企业已经停止经营,严重资不抵债,可以依法进入破产程序。企业进入破产程序后,经破产管理人核查,如果企业符合破产宣告的要件,法院依法宣告企业破产清算,由管理人依法处置破产财产,待破产财产变现后由管理人制作《破产财产分配方案》提交债权人会议表决通过,并依照《破产法》的规定进行分配执行。《破产法》第113条规定:破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后,依照下列顺序清偿:(一)职工债权(包括企业所欠职工的工资、报酬和应当划入职工个人账户的基本养老保险、补偿金等费用(二)破产企业欠缴的社保费用和税款(三)普通破产债权。你所反映的是职工债权,是在第一顺序清偿。
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发表于 2020-11-24 10:46 | 显示全部楼层
心伤下雨 发表于 2020-11-23 09:20
朱院长,车辆发生事故被保险人单方委托鉴定的结论,是否被认可?

《保险法》第二十三条规定:“保险人收到被保险人或者受益人的赔偿或者给付保险金的请求后,应当及时作出核定;情形复杂的,应当在三十日内作出核定,但合同另有约定的除外。”查勘定损是保险人应尽的义务和享有的的权利,在保险事故发生后,保险人需尽快核定保险标的损失。在事故发生后,保险公司联系被保险人或者受益人对车辆进行拆检定损,但均遭拒绝或不配合。显然,被保险人有意不配合保险公司的定损工作,其行为不仅违反保险法相关规定,也违反了保险的最大诚信原则。
此外,虽然被保险人自行委托的鉴定机构具有合法鉴定资质,但在评估过程中,让利益相对双方一并参与是对评估程序公正性的基本要求。被保险人在评估过程中未通知保险公司参与,其仅凭单方陈述或提供的证据存在瑕疵。根据最高法院新《民事诉讼证据规定》第四十一条规定:“对于一方当事人就专门性问题自行委托有关机构或者人员出具的意见,另一方当事人有证据或理由足以反驳并申请鉴定的,人民法院应予准许。”人民法院可以根据保险公司申请,依法委托鉴定机构对车辆损失进行重新评估。
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发表于 2020-11-24 10:45 | 显示全部楼层
雪候鸟 发表于 2020-11-23 09:55
朱院长,我是一家五金店店主,有位顾客在我店里购买了1000元装修材料款,但我发现有部分并不是我卖给他的, ...

可以。
《中华人民共和国民法总则》第一百三十条规定“民事主体按照自己的意愿依法行使民事权利,不受干涉”。涉案标的甚小,为了减少诉累,节省诉讼成本,你主动承担责任的行为,是其对自己实体权利的处分,并不违反法律规定。
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发表于 2020-11-24 10:44 | 显示全部楼层
23127378 发表于 2020-11-23 10:55
朱院长,限制高消费对被执行人影响有哪些?

《最高人民法院关于限制被执行人高消费及有关消费的若干规定》第三条规定:被执行人为自然人的,被采取限制消费措施后,不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为:
乘坐交通工具时,选择飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位;
在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费;
购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋;
租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公;购买非经营必需车辆;旅游、度假;
子女就读高收费私立学校;
支付高额保费购买保险理财产品;
乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位等其他非生活和工作必需的消费行为。
被执行人为单位的,被采取限制消费措施后,被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得实施前款规定的行为。
按照规定,被执行人违反限制消费令进行消费的行为,一经查实,依法予以拘留、罚款;情节严重,构成犯罪的,追究其刑事责任。
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发表于 2020-11-24 10:43 | 显示全部楼层
3287129 发表于 2020-11-23 10:50
朱院长,查封、扣押、冻结的财产查封期限快到期了怎么办?

法院冻结银行账户的时候,会告知申请执行人明确的冻结期限届满日以及前款有关申请续行冻结的事项。
申请人如需申请延长冻结期限的,申请执行人应当在查封、扣押、冻结期限届满前向执行法院提出续行冻结的申请。
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